文/乐居财经 曾树佳
王健林马不停蹄。
这一年来,他常奔赴各地考察项目,与多方举行工作会谈、签订战略合作协议。前后奔忙中,他的身形,比以往瘦削了一些。
幸而,王健林的努力,收到了回报。在上市对赌期限渐行渐近时,万达与太盟投资集团,签署了新的投资协议,不仅300亿股权回购款的支付警报得以解除,还将收获一笔不菲的增量资金。
此外,传言京东、苏宁,也要从大连万达商管退出。可以预见,新投资协议之下,未来万达的投资者名单,或将刷新。
不过,王健林并不孤独,他的老友、大连一方的王喜双,接手了永辉超市持有的万达股权,算是变相增持万达,再次向王健林伸出援手。
自万达商业私有化退市之后,9年的时间里,王健林经历了不少曲折。期间,既有股债双杀后出售酒店、文旅资产的勇气,又有转型轻资产、讲述商管故事的理性。
每每出现危机,外界都见识到了这位企业家的果断与决绝。
几度“反转”
王健林的雷厉风行,是出了名的。在万达内部,最常听到一句话,便是“打铃交卷”。时间点一到,就必须完成工作并上报,不会有别人替你答卷,不“交卷”就是零分。
多年来,即便是上市进程遇阻,老王无论是战略决策,还是压哨引援,也都是动作迅速。
2023年行至年尾,珠海万达商管4次递交IPO未果,对赌的截止日期迫近,王健林前后奔忙,最终又一次化解了危机。
12月12日,万达宣布与太盟投资集团(PAG),签署新投资协议。太盟将联合其他投资者,在其投资赎回期满时,经大连万达商管集团赎回后,对珠海万达商管再投资。
PAG是一家专注于亚洲的私市股权投资公司,业务板块包括私市股权、不动产及信贷与市场的投资。
新协议里,不再设置上市对赌协议。这意味着,原本若未能上市而须支付的约300亿元股权回购款,眼下已解除了警报。
有得必有失,在此背后,是王健林对部分股权的舍弃。
新一轮投资后,珠海万达商管由大连万达商管持股40%,为单一最大股东,太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资,总计持股60%。
粗略计算,大连万达商管对珠海万达商管下降了29.99%,而王健林在珠海万达商管的持股,也从48.38%降至19.352%,存在失去公司控制权的风险。
不过,以此代价换得腾挪空间,还算是一个不错的结果。
2016年,万达商业在登陆港交所两年之后,因认为估值与预期相去甚远,选择了私有化退市。此后数年时间内,万达陆续经历挑战。
在去年“三支箭”发布、股权融资的闸门打开之前的12年间,房企冲击A股鲜有成功案例。万达的回A历程,正好处于这个阶段,在严监管之下,王健林预想中的上市进展,屡次未能实现。
不平静的2017年,更是如此。
那一年,由于贷款紧缩及海外资产监管趋严等因素,万达遭到了史无前例的“股债双杀”。为了走出至暗时刻,王健林出售了千亿规模的核心资产,诸如文旅、酒店、海外项目。
在该年的万达年会上,王健林用一句话总结过去一年的经历:“2017年对万达来说是非常难忘的一年,经历了风波,也承受了一些磨难。”
隔年,王健林找到了“缓兵之计”。万达商业引入腾讯控股、苏宁、京东、融创4家投资,合计投资340亿元入股万达商业14%股份,万达商业也更名为万达商管。彼时的引战,便已涉及上市对赌。
老王迅速转变了思路,放弃其曾赖以生存的“以售养租”模式,大刀阔斧地转型轻资产,给资本市场讲述了另一个故事。
起初,适逢物管股被资本追捧,万达商管踩中了节点,身价不菲。上市前的募资时,万达商管Pre-IPO轮便融到468亿港元(约60亿美元),由PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等顶级机构投资。
在递表时,珠海万达商管的投资方多达22家,另外还有6位公司高管也在股东之列。
此后,万达干脆撤回A股上市申请,专攻港股。只是后来物管企业深受地产牵连,且资本回归理性,导致估值回落,体量较大的万达商管,终究没有赶上上市的窗口。
老友再伸援手
在新旧协议转换的关口,万达商管原有的投资人,有些借此时机,已开始从中抽身。
2021年7月,碧桂园旗下金逸环球,以每股24.84元拿下珠海万达商管1.3亿股股份,相当于其1.79%股权,总价为32.3亿元。
两年多时间过去,碧桂园近来以30.69亿元的价格,将所持股份转让。
虽然亏了1.61亿元,但碧桂园仍认为,出售事项提前锁定了较为合适的交易价格、退出路径,而所得资金,可缓解阶段性流动压力。
根据这部分股权数额,可以测算出,珠海万达商管前后的估值,分别约为1804亿、1714亿。换言之,珠海万达商管的估值下降了90亿,降幅为4.99%。
除了碧桂园之外,永辉超市亦计划撤退。
大连一方集团旗下大连御锦贸易有限公司,以45.3亿元,向永辉超市溢价购买大连万达商管的1.43%股权。这部分股权投资账面价值为39.18亿元,交易完成后,预计永辉超市整体收益为6.1亿。
而对于大连一方,外界也《快乐八怎么买的才能中奖》并不陌生。它经常出现在万达系公司的股东名单之中。大连一方的实控人为孙喜双,是王健林多年好友,虽低调不常露面,但王健林每当走到关键节点,总隐现着他的身影。
此次他出手回购永辉超市手上的万达股份,也相当于用增持行动,再一次支持王健林。
市场上还有消息称,京东、苏宁也要从大连万达商管退出。不过,由于大连万达商管为上市主体珠海万达商管的母公司,因此并不在上市平台年底到期的对赌协议范围内,也都不需要万达回购。
与部分原有投资者撤出不同,新协议下,太盟集团与未披露的部分其他投资者,在与大连万达商管重签协议后,也算是一种变相注资。
由此可见,投资者进退的剧情,依然在此上演。后续万达商管的股东名单,将会被刷新。
实际上,万达商管的基本面,仍不算太差。截至2023年11月,其运营管理494个大型商业中心,其中,290个为大连万达旗下商业中心,204个为第三方轻资产商业中心。
2020年至2022年,珠海万达商管累计分红超130亿元。虽然截至今年年中,其账上146.92亿现金,没能覆盖292.57亿的短债,但万达近期出售资产回流资金,又有新协议下的300亿增量资金,以应对局面。
掏出底牌资产
王健林遇到的挑战,从年中就已备受关注。
6月,大连万达集团新增两则股权冻结信息,股权被执行标的企业,均为大连万达商管,被冻结股权数额合计约19.8亿元,冻结原因是财产保全,冻结期限为3年。
19.8亿股权背后的1200亿净资产,是整个万达近1/3的净资产,与双方争议的标的额资产13.8亿元相比,高达94倍之多,这引发了是否“超额冻结”的讨论。
在近来公布新战投之前,王健林在回流资金上,下了不少功夫。
12月6日午间,据万达电影公告,王健林拟转让北京万达投资剩余51%股权,上海儒意全盘接手。北京万达投资为万达电影的控股股东,转让的核心资产就是万达电影股权。
5个月前,王健林在最后期限日将一笔4亿美元债还上,代价便是将北京万达投资49%股权转让给上海儒意,交易价格22.62亿元。
如今再度交易,现为腾讯旗下的上海儒意,将100%持有北京万达投资,对万达电影的持股也将升至20%,成为大股东。
王健林曾表示拍电影是自己的梦想,2005年他想开办院线,还曾遭到许多股东反对,但他依然相信文化产业“是一个没有天花板的行业”。
2012至2016那几年,万达频繁伸出投资触角,26亿美元收购美国第二大院线AMC、500亿元在青岛打造东方影都、35亿美元收购传奇影业等,均被万达电影揽至麾下。
后来在转型时,上述购入的资产,有些被列入了售卖清单。
疫情之后,今年是电影行业的复苏之年,今年前三季度,万达电影国内影院实现票房62.2亿元,同比增长67.6%。在此背景下,王健林反而屡次卖万达电影股权,或许更多是形势所迫。
除此之外,8月有消息传出,万达正寻求出售体育营销部门盈方体育传媒。2015年,万达联手3家机构及盈方管理层,以10.5亿欧元并购瑞士盈方体育传媒集团100%股权,其中万达集团控股68.2%。
此后,盈方构成了万达体育板块的核心资产之一,但眼下仍被摆上了货架。
近来也有万达集团拟出售旗下一二线城市万达广场的传闻。
据统计,年内,万达至少成功转让了5座万达广场,包括上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达、广西北海合浦万达广场、上海周浦万达广场等。