来源：@证券市场红周刊微博
文丨秦佳丽 编辑丨李壮
北京新房市场销售在最近三个月来持续转好，龙头房企的销售额随之上升，反过来又促进龙头房企积极在北京拿地。
受益于2024年“9·30”楼市重磅新政，北京楼市经历了连续3个月高位运行。据北京市住建委等机构数据，2024年12月，北京二手房网签量创下近21个月的最高值，新房成交冲至2024年最高。
成交升温之下，2024年，中海地产、“中建系”公司包揽北京3宗百亿级地块。从年度拿地金额及权益销售金额两项指标来看，中海、中建均位居北京楼市“榜一”“榜二”地位。
有业内人士表示，2024年四季度，以北京为代表的一线城市楼市成交出现阶段性回升，2025年“金三银四”成色则取决于新一轮政策能否持续接力。近年优质房企投资回归一线城市的迹象明显，新“地王”持续出现，高端住宅市场成交将会非常抢眼，头部央国企在北京市场占据主导地位的形势短期不会改变。
成交量连续三个月高位运行
北京楼市现“止跌企稳”信号
伴随成交量升温，北京房地产市场度过了一场暖冬。北京市住建委数据显示，2024年12月，北京二手房网签量突破2.1万套，环比增长15%，同比增长66%。这是北京二手房成交连续21个月的最高值，也是连续44个月以来的第二高峰。
新房市场也迎来了年底翘尾行情。据北京链家研究院统计，2024年12月，北京新建商品住宅（不含共有产权住房）成交5186套，同比增长6.7%、环比增长17.1%，达到2024年以来月度最高成交水平。
从2024年“9·30”新政下调首付比例、松绑限购以来，北京楼市已经连续3个月高位运行。根据北京市住建委数据，2024年四季度，北京累计网签二手房57686套，相比2023年、2022年同期，涨幅达60.03%、33.5%。不断走高的二手房成交量也拉动了北京全年商品房成交水平，2024年北京新房、二手房共计成交21.29万套，同比增长0.3%。
其间高端改善型产品托举了北京新房市场。2024年，排名北京商品房项目销售金额前三的中信城（中海京华玖序）、香山樾、北京宸园，均是单价“10万元+”的高端项目，各由中海地产、越秀&北京城建联合体、中建智地开发，年度销售额分别为75.58亿元、61.5亿元、54.5亿元。
在楼市呈现“筑底企稳”信号背景下，北京正成为头部房企的争夺“高地”。中海地产、中建智地、华润置地等央国企近年稳居北京楼市销售一线梯队。
前期货值储备充沛的房企更能兑现未来销售业绩。伴随房企投资策略逐步收拢聚焦，从低能级城市换仓到高能级城市越发成为头部房企的共识。对大本营位于一线城市的地方国企而言，在当地也具备明显的拓储优势。
中海、中建“抢食”北京
中海地产连续6年蝉联“销冠”
梳理北京区域房企的投资格局，“强者恒强”趋势正在延续，近年以中海地产、“中建系”公司为代表的央国企在当地攻势猛烈。
从销售额与拿地金额看，中海地产均为北京楼市“领头羊”。据中指院榜单，2024年，中海地产在北京区域的全口径销售额、权益销售额分别为426.8亿元、398.1亿元，两项指标均在当地排名第一，这已是中海地产连续6年蝉联北京楼市的“销冠”。
对于在高端住宅市场风头频出的中海地产而言，高端住宅项目也支撑了其北京区域销售业绩。其间中海地产旗下排名北京商品房项目总销售额第一的京华玖序项目，成交均价约17.5万元/平方米，系2024年北京成交均价最高的新房项目。
中海地产近年投资也持续向以北京为代表的一线城市倾斜。2024年，公司在北京凭借342亿元的拿地金额位居榜首。这一年北京共拍出3宗百亿级地块，其中《澳门新四不像》2宗被中海地产斩获，包括11月29日斥资153.32亿元摘得朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，以及12月2日斥资110.54亿元摘得丰台区万泉寺地
前期“大手笔”拿地动作，令中海地产几乎锁定了未来高端住宅基因。其中，“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块刷新了北京土拍市场的最高总价纪录，未来商品住房销售指导价为12.5万元/平方米；万泉寺地块则是近3年来北京第一宗“不限价”地块，目前周边同类竞品端礼著、北京悦府等均是网签均价达“10万+”的高端项目。
在颇具“含金量”的2024年北京房企权益销售榜单中，中建智地以204.9亿元的权益销售额排名TOP2；此外，中建壹品、中建玖合分别以94.3亿元、66.3亿元的销售额排名TOP9、TOP13。2024年，“中建系”旗下仅北京宸园、中建玖玥府两大项目销售总额已达上百亿元。
2025年高端住宅扎推入市
政策接力成“金三银四”关键
作为衡量房企未来销售回款规模的前置指标，自2024年四季度土地市场回归“不限价”时代以来，北京土拍市场正在加速回暖。譬如，2025年1月的北京首场土拍即海淀“王炸”组合——朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地块。其中，0029地块最终由华润+中铁置业+招商联合体斥资91.52亿元竞得，楼面地价约为8.92万元/平方米；另一宗0030地块由建发房产斥资90.404亿元竞得，楼面地价约为9.5万元/平方米。两宗地块均不限地价、不限销售指导价，回归市场定价机制。对比目前朱房村板块周边二手房价格，成交均价普遍达“13万元+”，预示着未来项目入市具有较大利润空间。
屡屡拍出“地王”背后，2025年的北京楼市高端改善型项目将批量上新。譬如，除了中海地产竞得的多宗地块锁定高端住宅基因，2024年绿城中国、越秀地产分别斥资51.75亿元、63.83亿元摇中的北京海淀功德寺“双子星”地块近期已发布案名——和樾玉鳴、和樾望雲，两个项目销售指导价均为10.5万元/平方米。
同策研究院联席院长宋红卫就此表示，2024年四季度以来，北京新房市场和二手房市场成交量均出现明显上涨。从价格来看，新房市场相对较为稳定，二手房市场仍呈现以价换量模式，不过折扣空间在收窄。他就此补充道：“四季度楼市升温主要受大力度救市政策影响，目前政策的边际效应开始减弱，2025年一季度楼市仍然表现一定压力，如果后续有进一步的楼市刺激政策出台，‘金三银四’可期。”
宋红卫认为，从房企布局来看，近年优质房企投资回归一线城市的迹象明显，因此，2025年北京、上海仍然是头部房企的集中投资区域，尤其是核心区域的地块仍然竞争激烈，新的“地王”还会持续出现。“不过，随着更多开发商的进驻，未来高端住宅市场的竞争压力会增加，市场对于高品质住宅的需求也会上升，不同产品开发能力比拼的背后，开发商的阵容也将存在较大变数。”
镜鉴咨询创始人张宏伟就此表示，由于政策刺激，2024年9月底以来一线城市成交量阶段性回升。不过，由于政策效应逐步减弱，加之1~2月份是传统成交淡季，开发商推盘减少，近期市场成交量增长有些后劲乏力。
“2025年‘金三银四’成色，取决于新一轮政策能否持续接力，比如宏观层面的降准降息、棚改货币化政策的执行、存量房收储规模和去库存情况等。如果市场去库存压力缓解，到2025年下半年，全国10至15个核心城市有望真正止跌企稳。”张宏伟认为，“近一年北京出让了多宗百亿级地块，上海、深圳也在核心地段拍出重量级土地。因此，在2025年市场复苏回暖之际，京沪深的高端改善楼盘成交将非常抢眼。”
张宏伟补充道，作为众多央国企的总部区域，北京长期以央国企占据较大市场份额。如果短期内市场格局有所改变，将会表现为央国企主导下的房企业务并购重组，包括部分企业剥离地产业务，以及部分集团为规避同业竞争而对不同平台的地产业务的划转整合。
（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
