从广河高速公路到盐田港、从蛇口产业园再到深圳的保障性租赁住房……这些原本看起来毫无关联的基础设施、产业园区因为一个共同的名词而被关联在了一起。这个名词叫作REITs，什么是REITs？
简单说，REITs是不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)的简称，发源于1960年的美国。自20世纪90年代以来，全球REITs市场快速发展，全球市值目前已达1.8万亿美元。
作为盘活存量资产，扩大有效投资的创新融资渠道以及资本市场服务实体经济高质量发展的重要举措，储备和发行REITs已成为行业共识。
目前，珠三角已发行多只基础设施REITs产品，多只新基础设施REITs产品也在储备中，蓄势待发。基础设施REITs将给珠三角带来什么？将为区域经济格局带来哪些深层次影响？
●南方日报记者 崔璨
珠三角基础设施REITs上市项目约占全国1/4
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着我国基础设施REITs试点正式启动。
目前我国上市的27只基础设施REITs中，18只在上交所上市，资产类型涵盖了仓储物流、产业园区、收费公路、污水处理、清洁能源和保障性租赁住房等多种主流基础设施；9只在深交所上市，资产类型有产业园区、收费公路、仓储物流、市政设施、清洁能源、保障性租赁住房等。
推进基础设施不动产投资信托基金(REITs)是深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革首批授权事项清单的重要任务之一。
2021年5月31日，红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金将正式对公众投资者发售。这标志着，深圳首单公募盐田港REIT正式发售。而后两年间，深圳陆续推出了多只基础设施REITs产品。
同是2021年，平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式上市。随后，广州的华夏越秀高速公路等REIT项目也相继落地。
自2021年首批试点项目落地以来，珠三角基础设施REITs资产类型不断丰富，试点规模与范围稳步扩大。
截至目前，珠三角已发行招商蛇口产业园REIT、鹏华深圳能源REIT、红土深圳安居REIT、红土创新盐田港REIT、富国首创水务封闭式REIT、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施REIT、华夏越秀高速公路REIT等在内的7只基础设施REITs。
目前，珠三角目前的基础设施REITs上市项目约占全国1/4，产品发行数量和规模均居全国城市群前列。
值得注意的是，在项目储备方面，珠三角已储备基础设施REITs重点项目10余只，预计盘活存量资产超百亿元。
不断吸入优质资产
2023年6月16日，深交所首批两单基础设施REITs扩募项目平稳上市，标志着我国REITs扩募机制全面落地。
作为深交所首批基础设施REITs项目，珠三角的博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT先行先试，积极参与首批REITs扩募试点，于2022年9月份向证监会和深交所正式提交扩募申请，于今年3月31日正式取得证监会同意变更注册批复，并于6月2日宣告完成发售，最后于6月16日正式上市。
首批两单基础设施REITs扩募项目分别为博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT，均上市近两年，整体运行平稳，治理结构健全，具备较好的扩募条件，本次扩募共募集资金16.59亿元。
其中，博时蛇口产园REIT本次扩募购入资产为位于深圳市光明高新园区的招商局智慧城(光明科技园)科技企业加速器二期项目。
而红土创新盐田港REIT本次扩募购入资产为位于深圳市盐田港综合保税区内的世纪物流园项目。
“随着博时蛇口产园REIT扩募成功，招商蛇口产业园‘投、融、建、管、退’全生命周期发展模式与投融资机制进一步确立，为招商蛇口构建新发展模式奠定了坚实基础。”招商蛇口相关负责人表示，REITs盘活存量资产的优势契合产业园区开发周期长、资金需求大的特性。
业内专家分析，基础设施REITs真正的长久生命力在于能否持续扩募并购，通过不断吸入优质资产组合，持续发力、做大做强，成为一个主动管理、有所作为的有机生命体。
珠三角两单首批扩募项目落地，对于优化基础设施REITs投资组合、增强产品抗风险能力、推动基础设施REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动新格局具有重要意义，也标志着我国REITs发展进入新阶段、迎来新机遇。
拓宽社会资本投融资渠道
当前，基础设施REITs之风吹至珠三角。
基础设施REITs能带来什么？对于投资者来说，只需要在投资市场购入看中的REITs项目，便可享受其项目收益。当然，也要承担收益不及预期甚至亏损的风险。
不过，鉴于境内公募REITs市场刚刚起步，市场对于基础设施REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。
基础设施REITs在个人投资层面的逻辑很好理解。那么对于地方政府而言，基础设施REITs的作用又该如何理解？
复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚教授认为，地方政府将好的资产作为底层产品，通过资产证券化的方式引入更多元的投资主体，拓展社会资金参与范围，有利于解决过去金融工具使用不当带来的问题，也能解决机构投资者面临的“钱多、好项目少”的问题，引导社会资金往支持实体经济的方向发展，进一步改善基础设施的运营环境，形成良性循环。
当前，在我国构建新发展格局背景下，着眼于稳增长、补短板、调结构、增后劲，扩内需促消费、加大基础设施领域投资有效拉动经济增长的需求更为迫切。
从这个意义上理解，基础设施REITs则有助于盘活存量资产、拓宽社会资本投融资渠道、降低实体经济杠杆水平、促进形成存量资产和增量投资良性循环，对于加快构建新发展格局和推动区域经济高质量发展具有重要意义。
我国基础设施REITs试点工作于2020年4月启动。3年来我国不断优化公募REITs的顶层设计，初步建立了涵盖试点指引、交易规则、税收政策等内容的监管框架，REITs市场总体平稳，试点项目市场认可度较高。
自2021年6月我国基础设施REITs首批试点项目上市以来，REITs市场发展迅猛。截至2023年3月，全市场已获批发行REITs产品27只，总规《梦想彩票站》模908.92亿元。其中，25只已上市REITs产品用于新增投资的净回收资金约340亿元，可带动项目总投资超过420
再将视线拉回珠三角。
日前，广东省发展改革委发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》，其中提到广州地铁3号线参与REITs(项目已取得行政主管部门出具的无异议函)。根据安排，当期不动产评估值约50亿元，预计首年和次年现金分派率不低于5%。
对于广州人来说，地铁3号线再熟悉不过了，这条地铁线单日客运量长期位居广州地铁首位。
不过，广州地铁随后对外表示，现阶段城市轨道领域暂未纳入基础设施REITs试点范围。
值得注意的是，国内目前尚无城市轨道交通类的基础设施REITs项目发行。广州地铁3号线REIT是当前详细公布进展的城市轨道交通类基础设施REITs之一，若该项目最终顺利发行上市，基础设施REITs有望迎来新品种。
