每经记者 甄素静 每经编辑 魏文艺
在政策利好及多地楼市回暖之下，房企亦加快偿还债务的步伐。
近日，龙湖集团宣布完成“21龙湖拓展MTN001”债券的本金兑付与付息，今年内到期的所有公开债务均已全部清偿完毕；万科今年前9月累计偿还有息负债约700亿元，今年内也已无境内外公开债。
“今年虽仍偶有房企发生债务违约，但总体势头已经放缓。”中指研究院企业研究总监刘水12月11日在接受每经记者采访时表示，2025年房企到期债券余额仍有7000多亿元，规模较偿债高峰期明显减少。
销售业绩持续下滑对房企的流动性提出了严峻挑战。在此背景下，处理好债务问题对房企而言至关重要。截至目前，万科、龙湖集团和首开股份均已偿清今年内到期债券。
今年前9月，万科实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力的资产交易及REIT发行），已完成2024年年度300亿元目标的78%左右，涵盖办公、商业、酒店和公寓等41个项目，遍布全国17个城市。另外，万科也在拓展资产退出渠道，与中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。
据每经记者了解，万科今年前9月宣布偿还有息负债约700亿元，年内已无境内外到期公开债。债务结构方面，万科境外负债占比降低至16.1%，加权平均债务期限延长至5.4年。
在今年的业绩会上，万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华表示，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，尽管现阶段经营上仍面临着挑战，但万科一定会全力以赴过好关，在确保项目能按时、保质交付的同时完成各类债务的兑付。
而对于现金流尚且还充裕的龙湖集团来说，铺排偿债是另一套打法。DM查债通显示，龙湖集团目前的流通中债券约为213亿元，其中偿债高峰在2027年和2028年。
在今年8月召开的中期业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶公开表示，目前龙湖在提前归集、筹划明年一季度到期的境内债券。中债增信的债券还有约58亿元，公司会用经营性物业贷款提前审批置换。海外银团贷款明年1月份有约80亿元到期，目前余额还剩70亿元，公司计划从今年8月开始每个月会归还10多亿元，逐步有序把明年的相关债务还清。明年年底还有一笔大约84亿元的银团贷款，公司计划从明年下半年开始逐步偿付。美元债还有4笔，名义本金20亿美元，公司通过这些年持续回购，目前还剩13亿美元，均为2027年以后到期。
三季报显示，截至今年9月末，龙湖集团有息债务合计为1566亿元，相较去年同期下降约80亿元。其中短期债务为244亿元，相较去年同期下降约40亿元。
“为应对流动性压力，房企在资金方面积极进行‘开源节流’。在‘开源’方面，一是加快销售去化，二是加快出售资产、回笼资金。此外，还可积极利用融资支持政策加快获取融资。”刘水分析认为，如今年前9月万科新增融资与再融资774亿元，经营性物业贷合计落地262亿元；今年上半年旭辉有68个项目入围房地产项目“白名单”，43个项目已获融资支持。
不过，同策研究院研究总监宋红卫表示，目前市场上已经明确偿还2024年公开市场债务的仅有少数几家，但是也仅限于公开市场的债务。考虑到其他非公开市场的债务，估计很少有公司能够完全偿还。“这背后的原因在于房企现金流面临较大压力，今年整个房地产销售规模降幅20%左右，布局在三四线城市的房企销售情况更为惨淡，所以房企均面临着较大偿债压力。”
国家统计局数据显示，今年前10月，全国新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%；新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%。另据中指研究院数据，今年前11月，百强房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%，降幅较上月缩窄1.8个百分点。11月单月，百强房企销售额同比减少9.46%，环比减少18.62《今日精准预测推荐》%。
此前一日（12月9日），龙光集团对外宣布了境外债务重组的最新进展，根据债权人支持协议，最后截止日期已由2024年12月9日进一步延长至2024年12月18日，以获得更多时间就境外重组进行持续磋商。
11月25日，万达地产环球寻求2025年到期的4亿美元展期，将债券到期日从原定的2025年1月20日延长至2026年1月12日，并增加一项规定，即在2025年1月20日强制赎回当时未偿还债券本金总额的25%。
“2024年虽仍偶有房企发生债务违约，但总体势头已经放缓。当前商品房销售额持续下滑，市场仍在筑底企稳中，房企销售回款受到较大影响，依靠经营性净现金流保持流动性的能力面临严峻挑战，叠加金融机构对房地产行业信心偏弱，仍将形成一定的偿债压力。”刘水表示。
对于面临较大融资压力的房企而言，寻求债务重组可有效缓解债务压力。
12月10日，融创中国宣布境内债务重组取得新进展，“H6融地01”和“H0融创03”两只债券已通过重组表决。另有8只债券还有两周投票时间，将于12月23日最终迎来十只债券整体重组投票结果。债务重组方案包括现金要约收购、股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期共四个选项。
相关业内人士表示，融创中国两只境内债券通过重组表决，标志着房地产行业化债由展期迈入了重组的新阶段。
据同策研究院统计，截至今年第三季度，房地产开发企业平均负债率75%，，仍然保持较高的水平，房企整体负债率下降并不明显，房企降杠杆偿债幅度不大。
“2025年房企到期债务超过7000亿元，与高峰时期相比有20%多的降幅。但由于销售持续下滑，现金流情况比高峰时更严峻，因此房企偿债压力更大。”
宋红卫认为，当下房企要做两个方面工作，一是积极自救，通过资产处置获取一定现金流，用于偿还部分债务，并保持正常的企业运营和再投资能力。对房企而言，失去再投资能力就意味着失去了自我造血盈利能力，并且在资产处于不断缩水之下最终会导致资不抵债。其次，要积极跟债权人沟通，并给出多种可选择的化债方案。目前可以看点，旭辉、佳兆业的化债方案都得到大多数债权人同意，最近融创国内化债方案也取得一定进展。
在刘水看来，对于迫切需要解决债务问题的房企而言，在加快销售去化、加快出售资产、回笼资金同时，还应做细“节流”方面工作，减少拿地、减少支出，积极进行债务重组，与债权方沟通协商。
值得注意的是，12月9日召开的中央政治局会议强调“稳住楼市股市”，并指出，明年要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，此次中央政治局会议强调“稳住楼市”，释放了更加坚定的稳楼市信号，2025年稳定房地产市场对于稳定宏观经济至关重要。
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2019年至2022年1-6月，信宇人实现营业收入分别 ⏲为12,797.20万元、24,038.11万元、53,665.69万元、15,207.16万元，实现净利润-2,587.74万元、1,312.36万元、5,970.60万元、-3,499.38万元，实现归属于母公司所有者的净利润分别为-2,560.93万元、1,422.79万元、6,045.31万 ♑元、-3,600.25万元，实现扣除非经常性损益后归属于母公 ♈司所有者的净利润分别为-4,967.28万元、416.32万 ☼元、4,983.19万元、-4,151.15万元。
本报记者 格拉肖 【编辑:汤圆成 】
