记者 周雪松
编辑 张丽敏
制图 乔寒云
仿佛一夜之间，楼市又躁动起来了。
9月1日，北京、上海官宣执行“认房不认贷”政策，北上广深四大一线城市出齐，楼市真正开始全国性松绑。
“北京也‘认房不认贷’了，会引起房价波动吗？”当天中国经济时报·中时财经记者收到肖峰发来的微信。
作为潜在购房者，肖峰有些担忧。
也是在当天，有开发商连夜涨价，多个楼盘收回折扣。肖峰担忧的苗头出现了。
还是那句话，该来的终究会来。
01 楼市成交量仍然不高
李一民在北京有一份还算体面的工作，也找到了对象，两人刚出校园没几年，积蓄不多。
“现在买房这件事我想都不敢想，我们一个月除去一切开销，剩不下多少钱，在北京买一套普普通通的房子，可能也要五六百万元，要是攒够全款的话，可能一百年都不见得够。”李一民如是告诉中国经济时报·中时财经记者。
和李一民平常有些接触，有一次，谈到买房的事，记者也帮他算了算账，情况和他上面说的差不多，即使攒够首付买房，还款压力也很大，他说打算以后回老家的省会城市买房。
近年来，有的一线城市人口已现负增长，溢出的部分购房需求，流向了三四五线城市。
在三线城市从事房产销售工作的万晓雨，在朋友圈经常发一些楼盘视频，当地有的海景房看起来很不错，景色也很美，每平方米不到5000元。
万晓雨告诉中国经济时报·中时财经记者，她所在的城市已经实行“认房不认贷”，虽然最近购房的政策越来越宽松了，但当地的房价并没有涨。
“我们的项目现在是零首付低利率，‘认房不认贷’政策已经落地。”她说。记者进一步询问得知，所谓“零首付”，“就是开发商给购房者付20%首付款，客户每个月还贷款的月供就可以了。”
这相当于房价直接打个八折，变相降价。“也可以这样理解。”万晓雨说。
楼市铅华褪去，房子虽然不好卖，但偶尔还是有人买房。这或许才是正常的状态。
“我们县目前二手房每个月成交量在10笔以内。新建商品房每个楼盘的月销售量也就4-6套，最多的一个在售楼盘一个季度销售了30套。”在北京周边某银行工作的金融界人士告诉中国经济时报·中时财经记者，现在出手买房的主要是孩子上学或结婚等必须买的刚需家庭。
据记者了解，随着北京实行“认房不认贷”，购房门槛下降，在北京周边买房的部分业主想把北京周边的房子卖了，然后在北京买房。
若一线城市楼市逐步放开，受影响最大的可能首先是周边的房地产市场。
近些年，一线城市周边房价下跌幅度比较大，例如，北京周边的北三县，有的房价接近腰斩，可就算房价跌到谷底也并没有换来成交量的明显上升。
新政出台的第五天，9月5日，记者登录北京市住建委官方平台，发现前一日北京存量房交易只有400多套，这样的成交量不高。
与今年年初的小阳春行情期间，日最高成交量相比，下跌了一半不止。
在北京这样的一线城市，新政并没有带来楼市成交量的井喷，也说明购房者还是比较理性。
诸葛数据研究中心监测数据显示，新政出台周末两天成交暂未出现明显回升态势，延续低位成交，与前几周同期相比，成交规模进一步下探。新政后9月2日-3日北上深新房共计成交578套，较上一周同期下降20.5%；二手住宅成交1325套，下降10.53%。
另据中指数据，9月2日-3日广州网签商品住宅216套，较上8月26-27日上升91%，但总体成交量也并不高。
“虽然成交数据暂未回升，但从市场反馈来看，带看量和看房热度明显上升。” 诸葛数据研究中心负责人王小嫱对记者表示。
02 涨价更多是噱头？
万晓雨销售的楼盘变相降价，连首付都免了，只需要交1万多元就可以入手一套房。
在天津，紧邻北京的武清区，有的中介打出首付5万买房的推广信息。
在一线城市广州，最近中国经济时报·中时财经记者注意到，有业主宣称70多万元入手的公寓，打算30多万元出售。
与别的地方卖家通过免首付、打折等方式促销不一样，新政出台的9月1日晚，记者发现北京也有房地产商连夜涨价，某楼盘宣称提价1%，另有楼盘收回2%折扣。就在媒体竞相报道了多楼盘连夜涨价后，房地产商又基本都撤销了涨价。
中指相关人士对记者表示，新政执行后广州新房热度有所上升，亦有部分项目宣称回收折扣或向上小幅提价，但以噱头为主，实际成交价格未有明显变化。远郊区域市场或部分偏纯刚需项目变化不明显，客户仍处于观望态势中。
二手房市场方面，部分客户存在置换需求，挂牌量小幅上升，中介带看量上升，但成交量变化不大，存在一定的议价空间。
记者曾问万晓雨，楼市一直说买涨不买跌，为什么不涨价去库存？
万晓雨没有正面作答，不过回答挺有意思，值得琢磨。“很多人是没有‘胆量’买房子的，因为大家习惯性地都认为低价不是最好的出手机会。所以，用这样的零首付来刺激购房。”她说道。
万晓雨所说的“胆量”，其实就是“买涨不买跌”的心理。房价跌的时候，大家就都不敢买。
厦门大学教授赵燕菁在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，房地产并非夕阳产业，因为房地产一样会随着生活水平的提高不断升级，前景可期。手机如此，新能源车如此，住房也是如此。
不过，赵燕菁认为，只有放开对“高端需求”的限制，才能打通产品升级的通道。不仅如此，在他看来，单单放开高端需求也还不够，市场要全面彻底地松绑才有可能复苏，否则，楼市很难走出低谷，更不要说涨价去库存了。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，房地产商不能通过涨价去库存，因为现阶段楼市的主要问题是购买力不足。
“购买力不足的因素很多，比如青年就业情况等问题，此时涨价会减少需求，潜在的购房者更少。因为买不起，所以此时不宜涨价去库存。”他说。
03 应顺势而为
三四五线城市房子已经供大于求，炒房已经基本绝迹。
眼下，随着房地产市场信心回升，一线城市的多位受访者担忧，炒房会不会抬头。
诸葛找房研究中心数据显示，新政后一线城市涨价房源大增，9月2日、3日涨价房源量均超1800套。新政后涨价房源量明显增多，信心回升是本轮一线城市“认房不认贷”政策全面落地的显著特征。
从具体城市来看，北京、上海涨价房源量增幅明显，日涨价房源量双双创新高；深圳、广州继8月30日政策先官宣后，涨价房源量也出现了一定的上升迹象，但相对京沪而言走势趋稳。
其中，北京9月2日、3日涨价房源量分别为1048套、867套，日均涨价房源量较上一周同期翻两番；上海9月2日、3日涨价房源量分别为680套、582套，日均涨价房源量较上一周同期翻倍；广州、深圳涨价房源量呈现平稳走势，上周末日均涨价房源量分别为98套、189套。
在有的受访者看来，连夜涨价说明有的人还在做梦，想抬高价格炒房，应该摇一摇，让其醒醒。另有受访者在与记者交流时表示，“市场还没火爆热销就涨价，没有诚意，不用管他们，让他们自嗨去吧。”
实际上，房价涨不涨是市场行为，但是接不接盘则是另外一回事。部分购房者可能还是会选择出手，抓住这次难得的“上车”机会。
“我要有足够的钱，我也买房，主要是没钱，买不起。”一位受访者对中国经济时报·中时财经记者表示。记者也发现，想买房的人还是很多，但攒够钱并打算买房的不多。
“政府出台政策给买房人减负，目的是促进销售，不是让涨价。”肖峰告诉记者，思来想去，他觉得房价还是有点高，打算换一个二手房。
盘和林认为，楼市已变成了买方市场。现阶段中国房地产的黄金时代已经过去，虽然不至于到了寒冬，但未来价格暴涨的可能性已经不是很大。“如果不顺势而为，最终买单的只有自己。”
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