乐居财经 徐迪 3月28日，中国海外发展（0688.HK)举行2023年度财报业绩沟通会，董事局主席颜建国，副主席罗亮，行政总裁张智超，副总裁郭光辉出席。
2023年实现收入2025.2亿元，同比上升12.3%；公司股东应占溢利256.1亿元，同比上升10.1%。期内，实现合约物业销售额3098.1亿元，同比上升5.1%。
Q：管理层对市场判断和公司经营计划方面，怎么看今年未来一段时间市场走势？第二，中海后续对利润率方面趋势有没有进一步指引？
张智超：市场当前仍处于下行调整期，我们也观察到市场的积极因素正在增多。从国家经济与政策导向上，GDP指引给出5%增长目标，财政政策要适度加力、提质增效，货币政策要灵活适度、精准有效。行业政策上，明确要求防范行业风险、加大金融政策支持。各地因城施策，一城一策、因地制宜出台相关的支持房地产的政策。总体来说，各个层面的政策都在支持房地产平稳健康发展，总体来说市场还是朝着稳信心、稳预期、稳市场的角度去发展。我们的判断后续政策支持将会更加积极和有力。
国家正在推进三大工程建设，特别是城中村改造，这些改造聚焦于国内经济比较强的15个城市，这些城市一方面老的市中心需要做城市面貌、城市功能提升。另外一方面，重大项目推进能有效拉动投资，对刺激住房需求有比较大的好处。此外，2023年土地成交和新开工情况与高峰期时的2020年和2019年相比，下降了60%左右，今年新增供应量会显著减少。从数据来看，市场无形之手正在积极发挥作用，未来市场总的供需关系会进一步修复，将会促进市场信心企稳。
在这些综合因素影响下，今年的市场会逐步往企稳方向走。我们一直聚焦于核心城市、核心地段的优质改善型项目，这些项目的确定性更强，销售去化与回报都非常理想。
郭光辉：中海一直以来对净利润率特别看重，也是研判投资的核心指标。2023年公司整体净利润率达到13.4%。这个水平，从目前披露的企业来看，应该是名列前茅的，这也得益于我们过往一贯的坚持。主要是三个方面。
第一、我们坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念，坚守投资刻度。这使得我们在市场下行转折期更加稳健，结算毛利率、结算净利润率都名列前茅，净利润率水平也很高。
第二个方面，我们努力塑造产品力，持续打造适应客户需求的好产品。下半场竞争中，无论从设计、产品打造、科技应用等方面，我们都储备了很强的能力，将不断提升产品力，打造消费者青睐的产品。
第三个，做好自身长板，强化竞争优势。2023年，通过中海领潮供应链公司集中采购的优势发挥，公司全年的材料采购成本下降13%；行政销售费用占比3.4%，费用控制在行业首屈一指。去年平均融资成本3.55%，融资成本处于行业最低区间，还是在境外加息的情况下。在成本费用管控优势、运营效率、精细化管理方面，公司将会持续发力，为股东创造价值。
Q：管理层说销售有所回暖，但市场还是会担心后续市场不好，公司怎么应对呢？中海也是香港市场的大开发商，怎么看待香港市场走势？
郭光辉：公司始终坚持高质量发展，坚持有现金的收入和有现金的利润，现金流管理一直是中海经营管理的重中之重。具体怎么做：
首先我们从源头管起，就是土地投资端，投主流城市、主流地段，做主流产品。这使得我们即便在下行周期也能更加稳健，回报更优。其次，我们加强销售与回款管理，2023年整个回款率达到99%。第三，我们一直强化成本费用管控，建安成本支出、费用支出全面实施信息化管理。2023年实现经营净现金流入352.8亿。
此外，在公司经营理念上，我们时刻坚持审慎理财的底线思维，中海经历过97年金融风暴、08年金融海啸以及目前又在经历的房地产深度调整，公司始终把现金流管理放在重中之重的首要地位，安全运营和筹划发展并行。我们经常做压力测试。包括您假设的全市场销售下跌50%的极端情况，中海也做过测试，也没有问题。
2024年基于公司优质的土地储备，优质的货量推出，在当前可预见的市场情况下，我们依然有信心实现销售稳中有升，也必然会带来稳定充裕的现金流。
罗亮：2023年香港的楼市处在调整期，今年2月末撤销所有辣招以来，市场销售比较火爆。在撤辣之前，香港每周大概有9伙一手楼成交，撤了后到了140多伙。中海香港启德1号过去一个月左右的时间，成交额超过30亿港元，价格也维持了较好的水平，维持在2.5万元每尺。整体来讲，公司对香港当前的市场表现以及后市的发展都有信心。
Q：关于资金使用在拿地跟股票回购这边怎么考量？管理层怎么看待市值管理？比起行业8-9万亿的规模，公司未来销售规模的空间大概有多少？
郭光辉：市值受公司的内在价值、行业周期、市场看法、资金供求，甚至是投资者的风险偏好等等诸多因素的影响。从公司本身来讲，内在价值是非常好，基本面非常扎实，发展动能非常充足，穿越周期的能力是强的，换句话讲，目前的估值也是不合理的，是被低估的。市值管理，靠公司挖掘，也要靠投资者挖掘，内在价值、外在价格才能统一起来。从公司角度来讲，我们信心是笃定的，公司内在价值没有任何问题，可以韧性致远。对投资者关系方面，我们也会及时沟通、披露信息、挖掘价值点、传递价值点，同时吸收投资者有益的意见，与投资者共同成为长期主义者，我们相伴相随，一起做时间的朋友。
公司上市以来，股息复合增长率超过10%，近五年派息549亿港币。目前2023年80港仙，股息回报率达到7.8%。我们一直在践行着股东价值回报的工作。
张智超：关于市占率，我们有相关研究和判断。目前来看，整个不动产开发销售是处于一个下降的过程中。同时，我们密切关注市场分化和行业分化两个重要的因素。
从公司布局来说，公司的投资和销售都相对聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，这些重点城市销售额规模将稳定在5万亿元左右的水平，而且稳定性比其他城市更强。另外我们也布局了十来个机会型城市，这些城市的市场容量将稳定在1万亿左右的水平。公司主力布局的市场大约有5.5万亿到6万亿的市场容量。
我们对标了成熟发达市场，美国和英国TOP3住宅开发商的市占率，可达到22-23%水平，国内的市场格局可能也是这个趋势。
目前国内TOP3的市占率还不到10%。作为龙头公司，中海的市占率还会有很大的提升空间。
中海一直不以销售规模为第一目标，我们更加追求高质量发展，将价值创造与利润放在更重要的位置，确保量的合理增长与质的有效提升。我们将会做好行业调整期的风险防控，积极主动地把握好行业调整期的机会。
Q：未来公司在商业和开发物业这两端占比大概会是什么样的分布？
王林林：中海作为一家45年稳健运营的企业，稳健发展也让我们更加坚定，商业运营业务持续深耕城市运营平台的定位，深化核心资产布局，提升全业态大资管能力，为公司高质量发展持续注入动能。2023年商业新增运营项目有13个，目前总的运营管理规模有881万平方米，超70%面积是布局在一线和新一线核心地段，这部分资产去年对应的收入66.3亿，也为公司贡献了长期稳定的租金收入。我们在经营策略上更加专注全业态、大资管，持续提升经营能力。
写字楼方面，2023年写字楼业务在弱周期下签约93万平方米，成熟项目的出租率保持在90%以上，毛利率保持在70%以上，经营保持稳健。购物中心方面，2023年购物中心销售额同比增长了66%，同店同比增长22%，也推动了购物中心租金收入大幅提升40%，坪效提升了16%，这里面成熟项目出租率在98%以上。
去年，环宇城MAX在上海成功亮相。长租公寓方面，践行租售并举，聚焦高能高潜的13个城市，目前在手有13000间房间，一年以上出租率水平有94.5%。酒店方面，去年抓住消费回升的机遇，入住率大幅提升23个百分点，达到63%，也推动酒店收入显著增长。
去年依托集团稳健经营和笃定商业战略，新增投资实《加拿大28官网开奖网站》现了上海徐汇西岸和深圳超级总部基地一线核心资产纳入，将会继续带动商业收入有质量的快速增长。
此外，2023年公司轻资产管理输出的商业项目占整体经营规模的17%，未来我们也将继续发挥中海多产业集群，利用好公司全业态、大资管能力，整合顶层中海领潮供应链，中海管理、中海科技等资源，深耕城市运营，开拓城市更新，扩大管理服务输出。2024年我们商业还是会坚持稳中求进，以进促稳，努力实现2024年商业收入增长25%的目标，也会继续锚定公司十四五规划商业收入过百亿目标，多措并举，再迈新台阶，为股东创造更多回报。
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库存方面在高表需背景下呈现逆季节性去库，库存角度上游扩 ♓利润合理。结合目前上游供给同比新高（日产较2021年同比高过40%），出口方面近两个月基本与2021年走平。
本报记者 吴文俊 【编辑:王延钧 】
