来源：中国经营报
本报记者 陈靖斌 广州报道
“这座房子真是建得太棒了！不仅户型布局合理、室内装修精致，而且光线明亮，每个细节都充满了用心。最重要的是，我们全家的电梯梦终于实现了。”集群街2号的居民李先生兴奋地告诉《中国经营报》记者，分享着他们对新家的喜悦。
2025年1月11日上午，备受瞩目的广东省首个由业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”完成的危旧房改造项目——花都区集群街2号，顺利通过验收并完成交房交证。这一项目从危房到新房的改造，历时仅9个月，这项“自主更新、自筹资金、原拆原建”的模式并非个别案例，它为长期停滞的城市更新项目开辟了全新的道路，可能为解决城市改造难题提供了新的思路。然而，这一模式是否具备普适性，能否在全国范围内复制和推广，仍然是业内关注的热点。
花都区住建局相关负责人向记者表示：“虽然目前该模式还没有形成统一的标准化文件，但它确实为探索可持续的城市更新路径提供了新的可能性。”尽管在基层实施过程中尚未形成系统性的可复制经验，但业内专家对这一模式的推广潜力充满信心。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“‘原拆原建’作为一种重要的城市更新方式，在具备一定条件的项目中，确实有可能实现复制推广。关键在于能否形成居民的强烈改造意愿和共识；项目规模应适度，以有效满足业主的实际需求；同时，街道社区居委会在协调过程中起着至关重要的作用。”
此外，广东省三旧改造协会副会长罗宇也提出，在将广州的经验推广到全国时，需要综合考虑多个因素。例如，应优先选择一线或二线城市的核心区域，这些区域的房价溢价空间较大，改造成本较易收回；相对较小规模的项目有利于统筹推进；政府和银行的资金支持是项目成功的关键；而由国有企业作为实施主体，能够提供更为坚实的保障。
“原拆原建、增加公服”
新华街集群街2号位于广州北站片区东南侧，所在区域为典型的老城区，商业繁华且人气旺盛。该楼始建于1976年，属于5层混合结构，拥有25户居民。经过48年的岁月洗礼，楼体外墙斑驳，砖体裸露，渗水裂缝等问题十分严重，已被鉴定为D级危房。
根据花都区委宣传部的介绍，集群街2号于2024年3月18日正式拆除，5月27日重建工程开工，9月初便完成了主体结构封顶。从拆除到重新投入使用，仅用时9个月。此次项目的改造由花都城投集团下属的西城公司承建。
尽管改造进程迅速，但项目推进中也面临了一些难题。花都区委宣传部相关负责人透露，虽然居民改造意愿强烈，但采用传统的老旧小区《ued最新官方网址》微改造方案无法从根本上解决房屋的安全问题。此外，由于该项目为单体建筑，地块面积小且土地利用率有限，重建的利润微薄，难以吸引开发商参与，因此传统的征拆方式也不可行。
为了应对这些挑战，花都区住房和城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街道办事处等有关部门提出了创新的“原拆原建、增加公服”的改造思路。按照“谁受益、谁出资”的原则，居民需要承担主要改造成本，项目的拆建投资估算约为800万元，业主按照4600元/平方米的标准共同分担改造费用。
这一改造思路的创新性，离不开各职能部门的积极协调与支持。该负责人表示，各职能部门在项目实施过程中主动对接协调，推动代建国企“一体代办”推进，确保了问题的及时解决和反馈。例如，区住建局采取“早”字诀，在日常质量安全监督检查中积极靠前，解决竣工联合验收中的难点和堵点，使得竣工联合验收能更早开始并尽早完成。同时，区规划与自然资源局也加快了竣工联合验收、土地出让金缴纳、不动产登记等环节的处理，成功将从申请联合验收到取得不动产权证的时间从原来的2—3个月缩短至15天，极大简化了流程，减轻了业主的负担。
这一举措得到了居民的高度评价。居民代表钟彩兰感慨道：“衷心感谢花都区政府和新华街道办，正是他们积极响应我们的诉求，克服重重困难，与我们达成共识，把我们的愿望变成了美好的现实蓝图。”
“从集群街2号改造项目中，我们可以看到，确定业主自我改造的模式，显著提升了居民参与改造各个环节的积极性。这不仅厘清了社区、居委会、国企及政府部门在项目中的角色定位，也为解决不同业主的诉求提供了有效路径。”李宇嘉表示。
同时李宇嘉也指出，通过这种模式，政府在解决居民实际问题的同时，也减少了改造成本，最终促进了项目的顺利推进。花都区委宣传部相关负责人补充道，项目实施不仅解决了供水、电梯加装等多年未解的问题，还使得房屋价值提升了1.6倍，成功为居民提供了优质资源，并走出了政府主导与开发商参与之外的第三条路径。
新模式能否推广复制？
实际上，这一改造思路的成功实施，与背后稳固的“上层建筑”支持密不可分。
近日，国家住房城乡建设工作会议在北京召开，提出到2025年将大力推进城市更新，全面完成2000年年底前建成的城镇老旧小区改造任务。新年首次国务院常务会议专题研究城市更新工作，并部署加快推进城镇老旧小区、街区、厂区及城中村等改造项目。这些政策的出台为广州等地的危旧房改造提供了政策指导和支持。
在广东省和广州市政府的积极推动下，花都区委宣传部相关负责人表示：“这一项目得到了广东省住房和城乡建设厅、广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局等多个部门的关心与指导。根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》的要求，花都区住房和城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街等部门紧密合作，形成了高效的协同机制，最终出台了《危旧房屋拆除重建试点方案》，推动了项目的顺利实施。”
这不仅为花都区提供了宝贵的改造经验，也为广州探索危旧房改造的新模式提供了有益参考。
“集群街2号拆建项目是广州危旧房改造的新探索。广州的老旧住房，特别是那些建设年代久远的城镇住宅，由于标准低、年久失修，存在严重的安全隐患，急需改造和升级。”广州市住房和城乡建设局相关负责人表示，“集群街2号的拆除重建项目率先突破了困局，为广州探索危旧房改造新模式开了个良好的头，并为推动广州城市更新，提升群众居住品质、改善城市面貌、扩内需促消费提供了有益的借鉴。”
罗宇分析道，要想让“原拆原建”的模式能够在全国范围内推广和复制，还需根据项目的具体情况，细化落实相关政策和措施，做到“因地制宜”。
“首先，项目的区位是关键。在一线城市或二线城市核心区域，土地价值高，项目改造后的溢价空间大，因此更具吸引力。其次，开发模式也需根据项目规模灵活选择。对于体量小的项目，整体开发难度较小，而体量大的项目则可以采取分期开发，先做局部试点，再逐步推广。此外，项目的推进也受到权利人（业主）多样化诉求的影响，前期的试点工作可以从国有物业占比较大的项目入手，逐步完善相关流程。”
在政策支持方面，广州于2024年6月发布了《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，为危旧房的自筹自建改造提供了明确的政策路径，包括建设单位的选择、扩容提质标准、改造资金、产权登记及改造流程等方面的全方位保障。
责任编辑：李桐
