来源：21世纪经济报道
楼市松绑正在席卷更多的城市。
9月15日，合肥市人民政府发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。
调整限购政策，在本市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。
调整限售政策，销售登记起始时间在本通知发布后（含当日）的房源，取得不动产权证后可上市交易。
调整信贷政策，落实国家信贷政策最新要求，调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套住房贷款利率。
调整价格政策，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制。
强化住房保障，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善。
通知自印发之日起实施。
这意味着，合肥全面取消限购、限售！
影响几何？
合肥地产人士表示，放开限购对合肥楼市的影响不大。此前，合肥市部分区域限购，但即便是限购区域，外地户口只需要交6个月社保或个税（可追溯、补交），或者挂靠集体户、人才安居购房以及持有居住证。
限购规则是，限购区二孩及以上家庭、家庭内有60岁以上老人家庭，可以买第三套住房；其他有本市户口家庭只能购买两套住房；外地人在限购区只能购买一套住房。
换言之，放开限购主要影响两类人群：
一是准备在限购区购买第三套及以上的住房；
二是多子女家庭、家庭内有60岁以上老人，准备在限购区购买第四套及以上住房。对首套房二套房的群体并无影响，上述两类人群对楼市的影响较小。
合肥当地房地产人士也表示，放开与不放开区别不大，主要目的在于提振市场信心，修复市场预期。随着房地产进入存量市场，购房需求急需进一步释放。
早在今年4月，合肥已经初步放开限购，主要涉及部分区域限购放开、刚需购房资格认定调整、60岁以上成员家庭和多子女家庭可购买第三套住房等。
中指研究院数据显示，2023年4月，合肥市区商品住宅（不含保障性住房）成交面积为63.8万平米，较上月上升17.4%，随后5—7月，成交面积持续下滑，8月较7月微涨，成交面积24.2万平米。
近30城放松限购政策
据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括1个省级地域、4个一线城市、14个二线城市、6个三四线城市。
另据不完全统计，截至9月12日，全国近30城放松限购政策。其中，东莞、南京、济南、青岛、郑州等10城全面取消限购政策，苏州、天津、长沙、杭州、武汉等近20城针对局部区域或群体或房源类型进行放松。
克而瑞研究指出，核心城市利好政策出台的确在短期内巩固了市场信心，取得了良好成效。从当前市场表现来看，对于二手房的利好作用显著大于新房，主要体现为，一方面业主挂牌积极性稳步提升，另一方面供应增量带动了短期内成交热度回升。
15日，国家统计局公布数据，2023年8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比均下降、同比有涨有降。
楼市库存压力较大
供需结构生变
有分析人士指出，从这一波调整优化限购、限售政策的城市来看，一个基本共性就是库存压力较大。不过，这些城市的市场短期内能否迎来去库存转机还有待观望。
克而瑞公布的主要城市狭义库存量数据排名中，青岛始终位居第一，狭义库存在2400万平方米左右，而青岛二手房挂牌量，2023年年初为7.7万套，2023年8月底时增至10.4万套。
“库存高的城市取消限购、限售，或引发一波二手房抛售潮。”这是同策研究院研究总监宋红卫对这一轮调控宽松政策的主要观点，他指出， 2017-2020年期间，有一定量的投资、投机性需求入市购房，这一期间房价上涨预期明显，而如今，房地产市场形势转变，房价下跌的压力不断上升，投资客套现离场需求大增，导致二手房挂牌量上升。
市场供需结构正在变化。在取消限购、限售之后，楼市库存是否能顺利去化？
以较早推出限购政策的东莞为例，该市在2022年12月已全面取消限购。据购房者陈明（化名）透露，其手中已持有三套房子。他手里一套房子挂牌了近一年依然没有成交。而其同事早年在老家所购住房，近半年也卖不出去，套现不了，即便东莞放开限购，他也凑不齐足够的首付款在东莞买房。
楼市资金惯于指向核心城市核心地段，而在一二线城市调整优化政策的同时，供需结构悄然生变，越来越多的人倾向于卖掉手中非核心地段或三四线城市的房子，置换到核心地段或者一二线城市。这当中，由于买卖顺序的落差，部分购房者流动性消失，反映到楼市，便是二手房挂牌量的上涨与新房、二手房交易活跃度下降，需求得不到释放。
一个趋势是，在取消限购、限售的城市里，二手房的挂牌量会进一步增加，二手房的竞争会使新房市场销售面临一定压力。
宋红卫认为，目前前述取消限购、限售城市的二手房市场还没有出现价格踩踏的明显迹象，取消限售后，部分投资属性比较强的城市和项目，二手房挂牌量都呈现上升趋势。
正如本轮调控宽松周期开启之初，业内期盼市场信心恢复一样，限购、限售政策宽松力度正在全国范围内扩大。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，政策从一线城市开始松绑，二线城市进一步宽松，前期政策宽松后市场反弹持续性都不太理想，整体市场还有较大去化压力。
来源：21世纪经济报道（唐韶葵）、上海证券报（操子怡）
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本期编辑 刘巷
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责任编辑：李桐
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本报记者 仙石秀久 【编辑:濮阳兴 】
